담보의 지상권을 조사하다
평소 등기부등본을 열람하다 보면 채권금융기관이 근저당권과 동시에 지상권을 설정하는 경우를 많이 보셨을 겁니다. 금융기관이 담보도 취득하고 토지도 이용하려고 하는가? 의아해하시는 분들도 계실 거예요. 토지 이용 목적은 없습니다! 나대지 등 토지를 담보로 대출하고자 하는 경우 저당권을 설정하면서 동시에 그 토지상에 용익물권인 지상권을 설정하면서 담보가치 하락 등을 목적으로 하는 것인데, 이를 보통담보지상권이라고 부릅니다.
효과.
금융기관이 건물이 없는 땅에 저당권을 설정해 돈을 빌려준 뒤 그 땅 위에 건물이 신축되면 토지에 대한 담보가치는 훼손될 수밖에 없습니다. 대출 원리금을 갚지 못하면 담보 토지가 경매에 부쳐지게 됩니다. 그런데 담보토지 위에 매각에서 제외되는 건물이 존재한다면 이는 입찰참가자에게 부담으로 작용하게 되어 당초 담보토지의 완전한 가치로 낙찰되지 않게 되는 것이죠. 따라서 채권기관인 저당권자 입장에서는 담보토지상에 자신들의 동의 없이는 건물이 신축되지 않도록 반드시 해야 합니다. 그 방법이 바로 지상권을 설정하는 것입니다.
금융기관이 건물이 없는 땅에 저당권을 설정해 돈을 빌려준 뒤 그 땅 위에 건물이 신축되면 토지에 대한 담보가치는 훼손될 수밖에 없습니다. 대출 원리금을 갚지 못하면 담보 토지가 경매에 부쳐지게 됩니다. 그런데 담보토지 위에 매각에서 제외되는 건물이 존재한다면 이는 입찰참가자에게 부담으로 작용하게 되어 당초 담보토지의 완전한 가치로 낙찰되지 않게 되는 것이죠. 따라서 채권기관인 저당권자 입장에서는 담보토지상에 자신들의 동의 없이는 건물이 신축되지 않도록 반드시 해야 합니다. 그 방법이 바로 지상권을 설정하는 것입니다.
지상권을 설정해 놓으면 지주가 건물을 신축하고자 하는 경우 반드시 금융기관에 와서 지상권자의 동의를 얻어 건축허가 신청 시 제출해야 합니다.이때 금융기관은 보통 어떻게 할까요?보통의 경우 소유자에게 동의서를 교부하는 대신 두 가지 약속을 받습니다.지상권자인 금융기관에 토지사용승낙을 구하는 신청서 상에 2개의 요청사항을 기재해 놓고 동의한다는 서명을 하게 되는데,
우선 공동 담보 제공 확약입니다. 건물이 완공되면 소유권보존등기와 동시에 토지에 설정된 저당권 공동담보로 건물을 제공하겠다는 약속입니다. 저당권 실행으로 경매가 개시되면 토지와 건물 모두 매각 대상이 되도록 하자는 겁니다. 아까 설명드린 것처럼 담보토지상에 비담보건물이 존재하면 기존의 토지담보가치는 손해를 보게 되니까요. 다음은 시공사 유치권 포기각서 요청입니다. 갑자기 채권 채무 관계에 있지 않은 시공업자에게 왜 요구하는 것일까요? 이는 건물 신축공사대금을 받지 못했더라도 경매절차에서 유치권을 행사하지 않겠다는 확약서인데, 시공사가 저당권자에게 제출한 후 경매절차에서 다시 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 경매절차에서 인정받지 못하게 되고, 따라서 입찰자는 그 부담을 갖지 않아도 되므로 저당권자로서도 토지의 낙찰가 훼손을 막을 수 있게 됩니다.
그러면 시공사 입장에서 그런 요구를 왜 받아들이는 걸까요? 토지 소유자인 건축업자의 그런 요구를 받아들이지 않는다면 아마 요구를 들어줄 다른 시공업체와 계약을 체결하기 때문에 유치권 포기각서를 제출할 수밖에 없을 것입니다. 물론 시공업체 입장에서는 여러 사항을 참고해서 판단할 것입니다. 건축업자가 건축 대금을 지불할 만한 능력이 되는지, 공사 이력으로 하고 싶은 수준의 공사인지 수익성 등을 검토하여 판단할 것입니다.
가끔 경매 사건에서 보면 지상에 공사를 하고 있는 건설사가 유치권을 신고한 것을 볼 수 있습니다. 이 경우 채권자인 금융기관은 건물 신축 시 받아둔 유치권 포기각서를 첨부해 경매법원에 유치권 배제 신청서를 제출하는 것입니다. 그러면 법원은 매각물건 명세상 비고란 등에 ‘채권은행 유치권 배제 신청서 제출이 있음을 기재’해 입찰자가 가장 부담스러워하는 유치권자에 대한 부담을 덜어주는 것입니다.이와 같이 저당권자는 저당권과 지상권을 동시에 설정함으로써 소유자에게는 공동 담보 제공 의무를 부담시키고, 시공사에게는 유치권 포기 각서를 제출하게 함으로써 담보권을 보전 또는 강화합니다. 감사합니다。